利回りだけでは判断できない！実例で比較するアパート投資の真実

皆さんこんにちは、代表の植西です。

11月8日に今年度最後となる「第７回あさひかわ不動産大家の会」を開催いたしました。

今回も多くのオーナー様・投資家の方々にお集まりいただき、深く学びのある会となりました。

■ 第１部：FP×不動産投資の専門家、小宮さんの講義

第１部は、CPM（米国不動産経営管理士）でもあり、東京からお越しいただいた小宮さん。本業はファイナンシャルプランナーであり、その視点から見る“不動産投資の本質”をわかりやすくレクチャーしていただきました。

横浜生まれの小宮さんですが、会場には横浜にゆかりのある方が複数名おり、まさかの共通点に会場が少し盛り上がる場面も。投資の基準づくりや、資産全体のバランスの見方など、多くの気づきを得られる時間となりました。

■ 第２部：株式会社マーチュラル 金田さん「黄金率的法則と空間想像」

第２部は、株式会社マーチュラルの金田さんによるデザイン講義。テーマは「黄金率的法則と空間想像」。

実は金田さんとは20年前、私がサラリーマン時代に開発担当をしていた頃に、デザイナーの顧問として関わっていただいたご縁があります。その後8年前、異業種交流会で再会し、今回講師をお願いする運びとなりました。

現在、複数のビッグプロジェクトにも携わっており、講義内容は“大学の専門講義”のような深さ。「建物はもちろん、世の中の全てのものにはデザインの意味と法則がある」この言葉がとても印象的で、参加者皆さんが大きく頷きながら聞き入っていました。

■ 新築アパートと中古アパートのリアル投資分析を公開

さて、本題です。

前座として、私が所有する①新築アパート（1.66億円）②中古アパート（1,500万円）この２つのリアル物件の投資分析を参加者へ公開しました。

分析内容は、

• 自己資金に対するレバレッジ効果

• キャッシュフローの推移

• 黒字・赤字の年度

• 売却時のキャピタルゲインこれらが一目でわかる資料を使用しました。

■ 【新築アパート】

• 購入価格：1億6,600万円

• 表面利回り：7.31%

• 自己資金：800万円

• 借入：1億6,500万円

• 金利：1.8%（30年）

• 売却想定：10年後、表面利回り8%

→ 結果：年間キャッシュフローも安定、10年後売却で大きなキャピタル獲得が可能。総合的に“非常に良い投資”といえる。

■ 【中古アパート】

• 購入価格：1,500万円

• 表面利回り：13.6%

• 自己資金：400万円

• 借入：1,300万円（10年）

• 金利：1.6%

• 築27年、修繕状態は良好

• 売却想定：8年後 1,300万円

→ 表面利回りは魅力だが、融資期間10年のため元本返済が重い。さらに原価償却が4年と短く、5年目から課税所得が上がるため、税引後キャッシュフローは6〜10年が赤字。ただし想定価格で売れれば最終的にはプラスで終了。

■ 結論：新築も中古も「条件を正しく見れば」それぞれ良い投資になる

「新築は利回りが低いからダメ」「中古は利回りが高いからお得」

こうした“イメージ先行の判断”は誤解を生みます。

● 新築の本質

• 長期ローンが可能

• 金利が適正であればキャッシュフローは安定

• 優良エリアなら将来売却益も期待→ 実は非常に投資価値が高い

● 中古の本質

• 利回りは高い

• ただし償却年数や融資期間の影響が大きい

• 現金購入や複数棟持ちの方には相性が良い→ 投資家のスタイルによって“強い武器”になる

どちらが良いかは、エリア・融資条件・投資目的・出口戦略これらを総合的に見て判断することが重要です。

■ 最後に

今回の大家の会は、投資とデザインという異なるテーマを深掘りしながら、参加者の皆さんの視野が広がる内容となりました。

次年度も、オーナー様にとって価値のある学びの場をつくっていきたいと思います。

本日は以上となります。

株式会社ホームスター代表　植西 晃典