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flow of real estate sale
不動産売却の流れ
1. 売却が決まったら
住まいの売買をするときは、個人間売買ではなく、不動産会社を通して売買を行うことをお勧めします。
不動産会社が仲介をして売買契約が成立したとき、その不動産会社に仲介手数料を支払いますが、個人間取引ではその費用が必要ありません。
しかし、不動産売買では、契約書等の書類作成に関する専門的知識を持ち、物件情報のメリット・デメリットの正確な把握さらに住宅ローンの審査を通すといったことが必要になります。
特に物件情報の正確な把握を怠ると、売買成立数年後、住宅に不具合が生じたときに大きなトラブルが起こりやすくなるのです。
個人間売買は知人・友人・親戚等と行うことが多いものです。
トラブルが発生した場合に問題がさらに大きくなる可能性があります。慎重に判断して下さい。
2. 売却価格を理解する
あなたの住まいの売却が決まったら、まず、いくらで売れるのか考えていきます。
できる限り高く売りたいものですが、まずは、相場をよく知り、適正価格を考えてみることから始めましょう。
売却価格は、立地条件、近隣の環境、築年数、物件自体の特徴、過去や現在の近隣の成約事例をもとに物件ごとに決定されます。
売却する時期によっても買い手のニーズに違いがありますので、価格は変動します。
一番売れる時期は4月～6月、8月後半～11月くらいまでです。
この時期に売り出すと比較的売りやすい傾向にあります。
しかし、大事な住まいがどんなに素敵な物件であってもその物件だけが適正価格を大幅に上回って売れるということはまずありえないことと考えてみましょう。
相場に合わせて、高すぎず安すぎずの価格を設定することが大切です。
販売期間中は売主様が所有者ですので、維持費用は売主様の負担です。
草木の管理、除排雪の費用、光熱費等が発生します。販売期間の長期化は、売主様の負担が増すばかりでなく、住まい自体の印象も悪くしていくので、十分に考えて価格を設定する必要があります。
3. 物件価格の査定を依頼する
実際に不動産会社数社に査定を依頼してみましょう。
高く査定する会社もいれば、低く提示してくる会社もいます。
でも、査定価格が高い会社が良い会社とは限りません。
価格が相場より高ければ、売れ残りが発生する可能性が高まります。
それはどの不動産会社も理解しています。
しかし、高い査定をしてくるのはなぜでしょうか。それは、媒介の契約を取るためです。
査定依頼者の興味を惹きつけるため価格を高くします。
ですが、実際に売り出しを始めても相場より高いのですから売れません。
そしてその会社は販売価格を下げることを勧めてきます。
結局、査定を依頼した他の不動産会社と変わらない価格で販売することになります
4. 不動産会社に仲介を依頼する
では、どの不動産会社に依頼するのがいいのでしょう。
不動産会社は依頼を受けた物件をレインズという業者間の物件情報交換システムに登録することになっているので、物件を探す会社は平等にここから物件情報を引き出すことができるようになっています。
つまり、あなたの住まいは誰もが平等に検索して選び出すことができるのです。
ですので、会社を選ぶ基準として規模の大小はあまり変わりはありません。
大事なことは、どのように販売していくかということです。
さらに、担当してくれる営業マンの取り組む姿勢も重要です。
まずは、査定をしてもらう時にその会社の対応などをチェックしましょう。
あなたの住まいをどのように判断して査定したのかを説明してもらい、販売方法を確認しましょう。
物件を紹介する場面は、各インターネットサイトや地域の情報紙など様々なツールを活用していくものです。販売ターゲットをどこに絞るのか、若いファミリーなのか、夫婦二人だけなのか、あるいは大家族対象なのか、しっかり見極めて販売戦略を練っていかなければ、なかなか売れません。
あなたに代わって購入希望者に売り込んでもらうのですから、その会社があなたの大事な住まいを気に入ってくれていなければ、良さも伝わりません。
売却プランを明確にし、そのプランを一緒に考え達成してくれる誠実な不動産会社を選択しましょう。
ホームスターの販売活動
売却のご依頼を頂いた不動産を、地域の方はもちろん、購入を検討されている全国の方へ
"広く・深く・スピーディ"に広告し、たくさんのお問い合わせをしていただけるように活動します！！
レインズ（不動産流通機構）への登録で、他の不動産会社への顧客へもご紹介。
旭川不動産情報（IRI）やスーモ、連動隊などポータルサイトに登録。
インターネット・SNS・自社ホームページをはじめ、多数の不動産紹介ページとのリンク。
フェイスブック、インスタグラム、LINE、Twitter、Youtubeやtiktokでもご紹介。
わかりやすい広告看板を設置。
オープンハウスの開催。入居中のお家でもご希望に応じて開催します。
登録会員様へのご紹介。すでに当社にて購入を検討されている方に対してご紹介します。
事前の購入相談で希望条件を確認して いるので、結論が早くなります。
近隣へのご挨拶。ご近所にお住まいの方の親御様、お子様、知人様が近くに住みたいと希望されている場合もあります。
立地条件や住環境について一番理解されているので、成功率も高まります。
弁護士、司法書士・税理士、リフォーム会社・引越し業者等の提携先からの紹介
ホームスター独自の販売戦略
360度カメラ撮影で、部屋の間取り図と合わせながら、あたかも室内を行き来しているような閲覧を。
紹介動画の作成でYoutubeやtiktok、その他SNSも活用し、遠方の方でもよくわかるよう工夫した販売。
生活の汚れは、美装して販売。
ホームステージング、デジタルステージングで印象を高め、価値を上げて販売。
クロス貼替など、プチリフォームして価値を高める。
庭木を剪定してスッキリとした外構に。
売り出す前に正しい測量。
古い建物は解体して更地販売。
大きな土地は、分筆して売却。
5. 売却プランを考える
売却を依頼する不動産会社が決まったら、売却に対するプランを考えていきましょう。
あなたの住まいの売却の理由や目的そして売却後の方向性を明確にすることで、依頼した不動産会社とスムーズな売却プランを考えることができます。
住まいの不具合や問題点の報告
故障や傷、不具合等がある場合は、些細なことでも初めに伝えてください。
後々のトラブルを避けるためにも必ず伝えてください。
売却を成立させたい（時期）期間の報告
「スピード重視」なのか、「価格重視」なのかを考えます。
じっくり構えて、できるだけ高く売りたい方は高めの価格でスタートし、その後の反応や内覧状況等を判断しながら
徐々に価格を調整していくのがいいでしょう。
できるだけ早く売却したいという方は、確実に売れそうな価格で始めることをお勧めします。
売却後あなたの手元に残したい金額を伝えてください。
手元に残る資金は、売却価格から諸費用を引いた金額になります。
売却物件の住宅ローンが残っている場合は売却ができませんので、住宅ローン残債も売却価格から引いた金額が
手元に残る資金となります。
売却価格
−
ローン残債＋諸費用
＝
手元に残るお金
売却に関わる諸経費
印紙代
所得税、住民税
土地家屋調査費用＝境界の明示、土地の測量、建物未登記部分の登記など。
ローン残債額支払い、抵当権抹消費用、司法書士への手数料、新居への住所変更登記費用
仲介手数料
残置物撤去費用、引っ越し費用、美装費用など。
例えばこんな場合は？こんな費用もかかります。
不動産を相続しても、まだその不動産の登記名義人を変更していない場合は、
現在の売主様の名義に変更する相続登記費用が掛かります。
時間が経過するほど複雑になるケースが多いので、早めに済ませておくことをお勧めいたします。
もし、登記識別情報（権利証）を紛失した場合、司法書士による本人確認手続き費用がかかります。
土地の地目が田や畑などの農地の場合、宅地にするための農地転用費用がかかります。
登記簿の売主様の現住所（住民票の住所）に変更があった場合、
登記簿の住所を現住所に変更する住所変更登記費用がかかります。
6. 上手に売るための戦略を理解する
売却プランが決まったら、次は販売戦略を決めていきます。
販売戦略は不動産会社独自が持つ戦略です。
売却価格は相場に合った価格設定にはなりますが、適性価格であれば必ず売れるということでもありません。
似たような多くの中古物件の中からいかに自分の家を選んでもらうか、
また購入希望者からの値引き交渉なく販売できるようにすることが、
結果的に条件よく上手に売却することができたということになります。
希望価格通り上手に売るための販売戦略を考えていきましょう。
比較的早く売れていくのは、印象のよい物件です。
短い見学時間で魅力的な物件であると思ってもらうための工夫をしましょう。
この家に住みたいと思ってもらえるように準備することが大切です。
売主自らが買う側の立場に立って考えていきましょう。
買主はすべての条件がいい物件を求めます。
しかし、中古物件でこれに応えるのは大変難しいことですので、徐々に購入条件の優先順位や
妥協点を見出していくことになります。
そのポイントは買主により異なります。売主側は、清掃や整理整頓をすることで
印象のよい物件に見えるよう心がけ、さらには、住環境や教育環境の良さも注目してもらうことで、
買主のニーズにあった物件となるよう準備していきましょう。
7. 内覧に向けた事前準備を行う
まずやらなければならないことは、内覧者（家を見に来る方々）への対策です。
内覧者は、住まいとしての間取りや設備、家のつくりなどを見に来るのですから、
できるだけ「明るく、キレイに、すっきり、広々と」見せるための方法を考えましょう。
照明は全て点け、室内を明るくします。カーテンやブラインドも開けて、開放感ある部屋にしましょう。
風通しをよくして空気も入れ替え、快適な室温にしておきましょう。
カビ、埃などは取り除き、清潔感を出しましょう。
キレイの基準は人それぞれ異なり、印象が違います。できる限り、物を置かないようにしましょう。
清掃のポイント
1. 玄関
まず最初に目にするのは玄関です。玄関に入ったときの第一印象が大事です。
ドアを開けた瞬間にその家の印象が決まり、家全体のイメージにも影響します。靴や傘は収納して、土埃などは取り除くなど、
掃除を徹底しておきましょう。さらに家独自の生活臭を一番感じる場所でもあります。しっかりと消しておきましょう。
2. リビング・キッチン
ご家族が集まるリビングです。狭い印象にならないよう物は置かず、整理整頓しておきます。
テレビ裏等の埃も取り除いておきましょう。キッチンコンロやシンクなどは磨き上げて、ニオイは徹底的に除去。
生ゴミは処分しておき、ゴミ箱も綺麗にしておきましょう。シンクや床には何も置かず、スッキリしておきましょう。
3. 浴室、脱衣室、洗面
カビや水垢、鏡の曇り、シャワーホース、シャワーヘッドも念入りに清掃します。浴室ドアも綺麗にしておきましょう。
見学時は乾いた状態が望ましいです。洗濯物等も片付けておきましょう。
4. トイレ
便器の黒ずみやニオイ、床の埃、手洗いの水垢、カビなどに注意し、綺麗にしておきましょう。
トイレマット、スリッパも綺麗なものを使用しましょう。清潔さが重要です。
5. 主寝室、子ども部屋
布団は収納しておきましょう。ベッドの場合は、ベッドカバー等をしておくとスッキリ見えます。
衣類もクローゼット等に片付けておくようにしましょう。
おもちゃの整理もしてできる限りすっきり見えるようにしておきましょう。
6. ベランダ、バルコニー
洗濯物は片付け、不要物は置かないようにしましょう。床面は掃き掃除をしておきま しょう。
7. 窓ガラス
ガラスや網戸は拭き掃除をして、室内が明るく見えるようにしましょう。サッシに付いている埃も取り除いておきましょう。
8. 収納
収納は重視されます。内部も見せられるように整理しておきましょう。
その他、買い物環境、学校や図書館、公園、交通利便性など、
住んでいる人ならではの情報を伝えてられるようにしておきましょう。
家や周辺環境の魅力だけでなくマイナス面を伝える ことも大切です。
事前に、不動産会社の担当者と整理しておくとよいでしょう。
聞かれることが多い点
設備・間取り・収納など家の良い点。日当たりや風通し。
周辺の音。近隣の住人の情報。
交通情報
保育園、小学校など学校について。
8. ホームスターからの活動報告、そして契約締結へ
お客様からお預かりした不動産販売活動に関して、どんな広告媒体で情報を公開しているか、
不動産の流通市場の反応など、定期的に報告を行うことになっています。
売却活動の経過報告
インターネットサイトや地域の情報紙など各種広告媒体への宣伝活動報告。
及び、お客様からの反響報告。実際に住まいをご案内した時のお客様の反応の報告。
日々変化する不動産流通市場の状況も報告し、購入相手を見つけるためには何をすべきかなどのご提案も併せていたします。
スマートフォンユーザーの増加により、SNS等を使った宣伝、遠方にお住いの方にも広く伝わるような仕掛けなど、
不動産会社独自の販売戦略をもとに報告いたします。
購入希望者の決定から契約へ
購入希望者には、「不動産購入証明書」を提出していただきます。
代金の支払い方法、引渡し時期、住宅ローンの利用、契約締結日など希望条件を確認します。
売主様に購入希望条件を報告し、同意が得られれば、売買契約締結に向けて動きます。
無事引渡しが完了するまで、弊社がしっかりサポートいたしますので、ご安心ください。
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