【メディア旭川】相続、不動産相談室（第14回）

地元旭川の経済誌、メディア旭川に定期掲載させていただいております。

第14回目のテーマは、『税制改正大綱に見る「不動産節税の終えん｣ に備える早め早めの対策』

内容を下記にご紹介

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前回に引き続き、2026年度税制改正大綱。その中で、不動産を活用した節税策の大きな転換点として、「債務控除(借入金による相続財産の圧縮)」に関する改正後の注意点等を取り上げます。

特に、これから賃貸物件を建てようと考えている地主の皆さんは、従来通りの対策では思わぬリスクを負う可能性があり、これまで以上に慎重な判断が必要になることを知っていただきたいです。

相続対策のひとつとして知っている方も多いと思いますが、例えば、賃貸物件を建築する際、借り入れしたローンは、相続時に債務(借金)とし差し引くことができる上に、土地建物は時価より安い相続税評価額で算定することによって評価が下げられ、結果的に相続税を抑える効果がありました。

しかし、前回のコラムでお伝えしたように、今後は、不動産自体の評価が時価ベースに近づくことで、より現実の取引額に近くなり、従来型の"評価が下がる+借金を差し引ける”という節税モデルは、効果が出にくくなります。「借金で建てれば節税になる」といわれた時代が、終わろうとしているのです。

これからの基準は単なる「相続対策」から「資産管理」へ、賃貸物件の借入は、「相続税が下がる相続対策」ではなく、「家族が引き継げる額か」が基準になります。加えて、金利や株価上昇といった経済的要因も相続に関連することを踏まえ、不動産評価額の変動、住宅ローン負担の増加等、さまざまな影響が予測される点を把握しておきましょう。

かといって借入がすべてNGというわけではなく、建物を建てる前に、「家賃収入で無理なく返済できるか」「将来、整理・売却しやすいか」「子供世代が引き継ぎたくなる内容か」。さらに、「納税資金を生む力があるか」。これらを総合的に考えることが、より重要になってきます。

前回「不動産節税という魔法がとける」という表現が出て、今回の債務控除の話を聞くと、「新しい税法が適用され、今年のうちに、賃貸物件を建てた方がいいか」と焦る方も多いでしょう。しかし、その前に、「自分の財産の価値、不動産の収益性・流動性・将来性はどうか」、財産の中身を整理し、将来を見据えた対策をしっかり組み立てることが大事です。

税制改正大綱については、今後、国会での審議を経て、最終的な内容が決定されることになり、「先祖代々の土地の活用」を含めた適用除外の範囲についても、方針が固まると思います。

税法はほぼ毎年、改正が加えられる法律でもあります。

最新の情報に精通していて、「不動産相続の生前対策に力を入れている相続の専門家」に相談することをお勧めします。